ESCRIBE: Horacio Gago Prialé (Abogado y doctor en Derecho. Consultor del PNUD. Profesor de la Escuela de graduados)

El alcalde Luis Castañeda habló recientemente sobre la renovación urbana del Centro histórico, exhibió el Conjunto La muralla (edificado sobre terreno municipal) y anunció tiempos propicios para la Lima ruinosa de hoy. Pero dijo enseguida que la Municipalidad de Lima no podía hacer nada por revertir del deterioro de las casonas destartaladas ni la tugurización en los callejones hacinados del centro histórico y de Barrios Altos, que ese era un problema a resolver por sus dueños e inquilinos y que él no puede entrometerse en materia de propiedad privada pues su ámbito se limita a lo público: pistas, veredas, plazas.

¿Renovación de qué, entonces? Siguiendo su argumento, y dado el hecho de que la precarización de la propiedad se da en más del 90% sobre predios privados de los barrios antiguos, de nada o muy poco. El desplome y la ruina serían la condición inevitable de 26 mil fincas solamente en Lima; y lo que es peor, la degradación de la vida urbana que conlleva el tugurio sellaría el destino para 1,3 millones de personas. El alcalde se limitaría a asfaltar y remozar veredas ahí donde los vecinos pagan arbitrios o a pintar paredes de vetustos edificios vacíos, cuyos dueños han emparedad puertas y ventanas, como el Jr. Contumazá.

Felizmente el alcalde se equivoca, no sólo porque la propiedad debe ejercerse en armonía con el bien común (Constitución, art. 70) sino porque se ha encomendado precisamente a las municipalidades armonizar ambos temas: propiedad y bien común (Ley Orgánica de Municipalidades, art. 88).

El bien común es el bien de todos. En la ciudad, el de sus habitantes: un ambiente saludable, mejor aire, calles transitables, seguridad para los viandantes, áreas verdes para todos, patrimonio monumental recuperado. ¿Pero qué quiere decir eso de “armonizar la propiedad privada con el bien común”? Bastante simple: que aquello que ocurre en el universo privado, o sea el que existe de la puerta de la calle hacia adentro de las casas guarde una relación armónica, constructiva o propiciatoria con el bien de todos: con su salud, su tranquilidad, su seguridad, y hasta su derecho al bienestar. De este modo, así como el alcalde vela por las áreas públicas, debe hacer lo propio para que la propiedad privada, el mundo puertas adentro, contribuya con la ciudad en su conjunto. Entonces, deberá intervenir con eficacia y oportunidad ahí cuando la casona amenace desplomarse sobre las cabezas de los transeúntes, o cuando desde un callejón abandonado por sus dueños se atente contra la seguridad del barrio y la ciudad; o si la vida humana al interior se ha convertido tan insalubre que proyecta su mal sobre el entorno.

¿Pero se afecta el bien de todos cuando el dueño abandona, permite la tugurización o promueve el desplome de su predio monumental, habitado por decenas de familias? Sí. Esto no solamente porque la finca ruinosa alude a una innatural condición de ña propiedad (por naturaleza las casas se edifican para albergar moradas saludables, no tugurios), sino porque por su número los predios tugurizados han degradados y deteriorado hasta el mínimo zonas enteras de la ciudad histórica, y con ello mucha vida humana. Pero también porque la propiedad ruinosa no es aprovechada y su riqueza cultural, lejos de ser puesta en valor, se halla amenazada, en perjuicio del conjunto de la ciudad, o porque incluso el potencial humano, social y cultural empozado en los muchos nodos y esquinas que fueron testigo de cientos de historias en tiempos virreinales, no es aprovechado.

En conclusión, concebir la renovación urbana de la ciudad sin resolver los tugurios en casonas y callejones privados, es eliminar lo sustantivo del tema, significa desamparar el bien común e incumplir el mandato de armonizarlo con la propiedad.

El problema del deterioro y ruina de los barrios antiguos es complejo y difícil sin duda, pero por eso mismo, debe ser abordado adecuadamente. Y lo adecuado en este caso parte de conocer y comprender que la precarización de la propiedad es la causa de la tugurización y no al revés. Una casa tugurizada es ante todo una con un derecho de propiedad precarizado. Lo primero entonces es advertir que la esterilidad absoluta del derecho de propiedad que padece el dueño a causa de su fragmentación (en los barrios antiguos las casas no tienen un dueño sino decenas de herederos), conlleva un nivel de entrampamiento y languidecimiento del título solo reversible con un enérgico esquema de incentivos que redefinan la posibilidad de declararla en abandono (Código Civil, art. 968.4), para ser transferidas a sus moradores a cambio de proyectos sostenibles de renovación urbana.

Mientras la propiedad en el registro siga apareciendo en favor de legiones de hijos, nietos, primos y sobrinos de enésimo grado, que muchas veces ni se conocen entre sí o saben siquiera que poseen una fracción de la propiedad, y la “temporal condición de indivisión” se perpetúe y la propiedad se siga atomizando con más muertes y más herederos, mayor dificultad enfrentará la renovación. Igualmente, mientras la solución no incluya como propietarios a los más interesados en revitalizar y continuar dando vida a carácter a la ciudad, los vecinos, que viven en ella desde dos y tres generaciones atrás, con fórmulas eficaces de transferencia masiva de las fincas ruinosas, financiamiento estatal y asistencia de la cooperación, seguiremos tapando el sol inmenso de la tugurización con un dedo. El guardián del bien común tiene la palabra.